時々お客様から質問を受けます。
物件の査定方法って、どうやっているの？
それぞれの不動産業者、担当者各々、考え方が異なるので一概には言えませんが、代表的な３つの方法（取引事例比較法、原価法、収益還元法）を組み合わせて査定することが多いです。具体的には↓
１．取引事例比較法
「取引事例法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の資産価格を求める手法である（出典：不動産鑑定評価基準（国土交通省））」
→何だか難しく感じますね。簡単に言うと同じような不動産は同じような価格になる。ただし補正・修正が必要というところでしょうか。事例が少ない場合や類似の取引があってもその事例が特殊な場合は適用が困難です。実務では西日本流通機構の成約事例や売買物件広告を参考しています。下記のサイトから取引の事例を検索することができます。
参考サイト：不動産取引価格情報検索（http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet）
２．原価法
「原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である （出典：不動産鑑定評価基準（国土交通省））」
→目的となる不動産を建て直して新築したと仮定し、そこから築年数相応の老朽化分を差し引いたときに現時点での価値を求める手法。ここ最近の建築単価の高騰分も加味しやすいですね。例えば築25年、敷地50坪、建物40坪の不動産があり、現時点での土地の単価が50万円/坪、建築単価が70万円/坪の場合、下記の計算になります。
新築時 ： 敷地50坪×50万円/坪 + 建物40坪×70万円/坪 ＝ 5,300万円
売却時 ： 敷地50坪×50万円/坪 + 建物40坪×70万円/坪 × 25年（築年数）/47年（耐用年数） ＝ 3,989万円
しかし実際には建物が47年経ったら使い物にならないか？と言えばそういうわけではなく、しっかり手入れをすればまだまだ使用可能なので現地調査が必要です。あくまで机上の評価ですね。土地の評価額は取引事例を参考にするか、路線価から推定します（下記サイト参照）。
参考サイト：全国地価マップ（https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216）
３．収益還元法
収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である （出典：不動産鑑定評価基準（国土交通省））」。
→収益および期待される利回りから目的となる不動産の価値を算出方法。主に収益物件に用いられます。例えば年収240万円、期待利回り7%の場合、240万円÷7%＝3,428万円となります。実際には年収の補正等が必要でもう少し複雑です。
４．その他
目的となる物件の価格を算出するにはそれぞれの特性を生かして、複数の方法を組み合わせて査定しますが、戸建の場合は原価法、収益物件の場合は収益還元法にそれぞれウエイトをおくことが多いです。ケースバイケースですが。なお、査定額イコール売価なのか？と言えばそういうことはなく、売り主の希望を含めて決定されます。
――――――――――――――――――――――――――
浦添市(勢理客・仲西)を中心に不動産情報をお届けします
浦添市仲西３－８－１６ 新報コーポレーションビル１階
新報不動産 http://www.shinpo.okinawa.jp/
――――――――――――――――――――――――――
